הנדל"ן דחף את האשראי העסקי במשק לשיא של 16 שנה, וזו לא בשורה חיובית

אלא שכאמור, מאחורי מספרי השיא מסתתרת מציאות מורכבת. "חשוב לציין שבתקופה האחרונה עיקר הגידול באשראי למגזר העסקי הופנה לחברות בענף הנדל"ן והבנייה. גידול זה לא נבע מביקוש גבוה לנכסי נדל"ן, אלא דווקא מההפך", מסביר זבז'ינסקי. "החברות בענף נאלצו לממן את פעילות הבנייה בתקופה של קיפאון בשוק הדיור וביקוש נמוך למשרדים. בניגוד למגמות העבר, קצב הגידול באשראי העסקי הבנקאי עולה דווקא כאשר קצב הגידול בשטחי הבנייה הפעילה מתמתן. בסביבה זו, הגידול באשראי מגדיל את הסיכון הן ללווים והן למלווים".

נתונים אלו עולים בקנה אחד עם ממצאי מחקר של בנק ישראל על המערכת הבנקאית שפורסם לפני כחודשיים. כבר אז פורסם בגלובס כי הירידה החדה במכירות היזמים והגידול בהיצע הדירות משליכים במישרין גם על הבנקים: לפי המחקר, בשנה שעברה נאלצו הבנקים להגדיל את האשראי הכספי שנתנו לצורך מימון פרויקטים למגורים בלא פחות מ־40%, וזאת עקב הירידה במכירות, העלייה בעלויות הבנייה והמבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן.

מאותה סקירה של בנק ישראל עלה כי היקף האשראי הכספי שנועד למימון פרויקטים לבנייה למגורים זינק מ־49 מיליארד שקל בסוף שנת 2024 ל־69 מיליארד שקל בסוף השנה שעברה - עלייה של 40% בתוך שנה בלבד, וזאת לאחר שבשנתיים הקודמות הוא רשם עליות נוספות. בנוסף, העריך בנק ישראל באותו דוח כי "עקב מבצעי המימון בענף הדיור, הבנקים צפויים להגדיל את המשכנתאות שהם מעניקים לרוכשי הדירות ככל שיתקרב מועד מסירת הדירות שנרכשו".

אלא שאותו גידול הגיע ביחס הפוך למצב יזמות הנדל"ן למגורים, שחווה ירידות תלולות במכירות, הצטברות היצע שיא של דירות בלתי מכורות ועלייה בעלויות הבנייה במהלך המלחמה. אלה הביאו לגיבוש מבצעי המימון הפיננסיים נוסח 80%/20%, שנועדו להשיב רוכשי דירות אל השוק בתמורה להלוואות מפתות שמגלמות הנחות משמעותיות במחירי הדירות.

על החולשה המתמשכת של הקבלנים ניתן ללמוד גם מדוח מיוחד של חברת מידרוג מאוקטובר האחרון, שחיברו ראש תחום נדל"ן וסמנכ"לית מידרוג סיגל יששכר, האנליסט הבכיר לידור אוזן וראש הצוות גיל רז. "ככלל, לאורך זמן, לעלייה במלאי הדירות עלולה להיות השפעה משמעותית על היזמים: משך זמן המכירה מתארך ובתקופה זו נדרשים היזמים לממן את הוצאות הבנייה באמצעות אשראי בנקאי בריבית גבוהה. זאת כאשר הפרויקטים נושאים גם את עלות מבצעי המימון לדירות שכבר נמכרו. אם תנאים אלו יימשכו, קיים חשש לפגיעה מתמשכת ברווחיות הפרויקטים וברווחיות החברות היזמיות", התריעו במידרוג.

וזו גם השורה התחתונה הנוכחית של זבז'ינסקי ממיטב. למעשה הוא מעריך כי חלק מהאשראי העסקי שניתן בחודשים האחרונים הוא לצורך הנשמה של חברות הבנייה והנדל"ן. הקבלנים שלא מצליחים למכור דירות בקצב הנכון, ולכן בפועל לא רואים גידול אלא קיטון בשטחי הבנייה הפעילים, צריכים אשראי כדי לשרוד - לא כדי להתרחב. "בשורה התחתונה: הגידול באשראי העסקי תומך בפעילות הכלכלית בטווח הקצר, אך מאחר שחלק ניכר ממנו הופנה למימון חברות בענף הבנייה והנדל"ן, הוא מלווה בעלייה בסיכון הפיננסי ותרומתו לצמיחה ארוכת הטווח עשויה להיות מוגבלת", מסביר זבז'ינסקי.

ועדיין גידול כה חד באשראי העסקי הוא כן בשורה טובה למשק, גם אם בטווח הזמן הקצר. "ככלל, גידול באשראי הוא מנוף צמיחה כלכלי למשק", מסביר זבז'ינסקי, "אבל כשהוא גדל בקצב כל כך גבוה זה יכול לייצר לחצים אינפלציוניים. אנחנו גם יודעים שבשנים האחרונות רוב הגידול האשראי העסקי שהעמידו הבנקים היה מיועד לחברות הנדל"ן והבנייה".

אלא שבעבר, הוא אומר, כשהאשראי לקבלנים עלה היה במקביל גידול בשטחי הבנייה שלהם, "וזה לא המצב בחצי השנה האחרונה". לדבריו, "היום אנחנו רואים שטחי בנייה קטנים כאשר האשראי ממשיך לעלות. המסקנה היא שכנראה המימון הזה לא הולך לבנייה עצמה. סביר שכאשר מחירי הדירות יורדים ויש מעט עסקאות, הבנייה מתכווצת. האשראי כאן מממן תזרים חסר לחברות האלה. כלומר הבנקים מנשימים את הקבלנים. כמובן שאם הריבית במשק תרד ויתחילו לקנות יותר דירות, זה יסתדר. זו תקופה שבה שוק הנדל"ן מדשדש. הייתי נותן למצב הזה גג עוד שנה. אם זה יימשך, נתחיל לראות בעיות".

יש לציין שבבנקים מודעים לקשיי ענף הנדל"ן. בתחילת החודש אמרה קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן בחטיבה העסקית של בנק הפועלים, כי "למרות ההאטה הנוכחית, היזמים ממציאים את עצמם מחדש כל הזמן, בין אם זה בסוג הפרויקט, בשיטת המימון, ועוד". צברגל התייחסה בין היתר לתחום המשרדים, שגם שם נרשמת האטה. בשנים האחרונות חברות הנדל"ן המניב הקימו מגדלים נוצצים במרכז תל אביב, ולפי ההערכות כיום הן מתקשות למלא אותם במספיק שוכרים.

צברגל הזכירה כי "גם ענף הנדל"ן למשרדים הוספד בתקופת הקורונה לאור המעבר לעבודה מהבית, וחברות רבות חשבו שלא יצטרכו יותר משרדים פיזיים. אבל בשנים האחרונות אנחנו רואים בעולם ובישראל מגמה הפוכה של חזרה למשרדים, כאשר חברות מבינות שאין תחליף לעבודה במשרד ולאינטראקציה בין העובדים".

ומה קורה בגזרת האשראי למשקי הבית? כאן התמונה שונה לחלוטין. האשראי למשקי הבית (ללא משכנתאות) צמח בשיעור חד יחסית של כ־7%, אומר זבז'ינסקי, אך מציין כי לא מדובר בשיא היסטורי: "זו רמה גבוהה יחסית, אך לא חסרת תקדים. הנתונים אינם כוללים את חברות האשראי החוץ־בנקאי, למעט חברות כרטיסי האשראי".

בכל הנוגע לאשראי הצרכני המוענק למשקי הבית, התמונה אפילו הפוכה הזו של האשראי העסקי: הבנקים נמצאים קצת מחוץ למרדף אחרי מתן הלוואות לצרכנים הפרטיים, בעוד שהגופים החוץ־בנקאיים - כמו חברות הביטוח, בתי ההשקעות וחברות כרטיסי האשראי - הם אלה שמובילים את הגידול. במקביל מוסיפים במיטב כי "האשראי הבנקאי למשקי הבית צומח בקצב מתון יותר".

זבז'ינסקי מסכם ומבהיר כי לגבי משקי הבית הוא לא רואה מצב בעייתי במיוחד: "באשראי צרכני, זו לא תמונה חריגה. זה קצב גידול יחסית רגיל באשראי. מי שתומך יותר באשראי לצרכנים הם כאמור הגופים החוץ־בנקאיים וחברות כרטיסי האשראי, וזה לא חדש. זו מגמה בשנים האחרונות - הבנקים קצת הורידו את הרגל מהגז והגופים האלה תפסו את מקומם".

במקביל, פרסמה הלמ"ס את מדדי הפדיון לכל ענפי הכלכלה, שמבוססים על נתוני חודש מאי של המע"מ. אלה מורים על מגמת עלייה בפדיון הכולל מכלל ענפי הכלכלה גם בשנות המלחמה האחרונות, במיוחד בפדיון ההייטק בענפי התעשייה שעלה בשיעור של 20.7% בחישוב שנתי, בהמשך לעלייה קודמת של 73%.

ועם זאת נרשמו מספר ירידות בענפים שונים: כך, בענף הנדל"ן נרשמה בחישוב שנתי ירידה במגמה בשיעור של 14% בפדיון. עוד בולטת ירידה בפדיון ההייטק בענפי השירותים, בשיעור של 8.1% בחישוב שנתי.

לחיצה על הנושא תוסיף אותו לרשימת "הנושאים שמעניינים אותי", שם ניתן לקרוא ולנהל את ההתראות כשמתפרסמת כתבה בנושא.

לצפייה בכתבות וניהול הנושאים, יש ללחוץ על כפתור בסרגל העליון

קרא את הכתבה המלאה במקור