שליש מהכסף שגייסו שתי חברות אג"ח זרות שהסתבכו - מבית השקעות אחד

האירועים הללו לא אוזכרו במסמכי הנפקת האג"ח וגם לא בדוחות החברה לרבעון הראשון (שפורסמו בחודש מאי). האירועים התגלו בעקבות פנייה של רשות ניירות ערך בדרישה להבהרות ביחס לעסקה עליה דיווחה קוהאן פרופרטיס.

בינתיים, בקוהאן ניסו להרגיע את המשקיעים ודיווחו כי הבעלים, מייק קוהאן, מסר כי השיב את הכספים שנטל לקופת החברה, "לאחר שהבין כי פעל ללא האישורים הנדרשים", והוסיפו כי הדבר מצוי בבדיקה. "זו חברה טובה, יש שמונה קניונים משועבדים והיא עוד תספק תשואה יפה למשקיעים", כך בטוח, או לפחות מנסה להרגיע, גורם שמכיר את הפרטים. המשקיעים לא השתכנעו ומחיר האג"ח של קוהאן התרסק ב-20% בבורסה ביום שישי.

כאמור, מדובר במקרה שני בתוך זמן קצר שבו בעלי חברה זרה שגייסה חוב בת"א עושים בכספי האג"ח כבשלהם. לפני חודש וחצי קרסה בפתאומיות חברת מחנות הקיץ סימד, לאחר שהתברר כי בעליה, האחים שאבסלס, העבירו מקופתה, באין מפריע, 34 מיליון דולר (כ-100 מיליון שקל) לטובת כיסוי חובות פרטיים, והותירו אותה ללא מקורות לתשלום חובות האג"ח.

במקרה ההוא גייסה סימד בת"א 620 מיליון שקל בדצמבר - פחות מחצי שנה טרם קריסתה הפתאומית. האג"ח של קוהאן ושל סימד קיבלו טרם ההנפקה דירוג "השקעה" יפה של A2 ו-A3, בהתאמה, ממידרוג.

גם במקרה של סימד וגם במקרה של קוהאן הוסתרו כאמור משיכות הכספים על ידי הבעלים: "מייק קוהאן לא היה שקוף וזה נכון גם לאחים שאבסלס. זה בכלל לא משנה אם מדובר בסכום גדול או קטן יחסית להיקף ההלוואה. אנשים באים לגייס כסף בישראל ומתייחסים לחברות כאילו הן עדיין חברות פרטיות", כועס גורם שמכיר את הפרטים.

עלה מאיראן לחיפה, רוכש קניונים במצוקה ועשה עסקים עם זוהר לוי מי שעומד מאחורי קוהאן פרופרטיס הוא משקיע הנדל"ן מייק קוהאן (60), שנולד באיראן, בשם מהרן כהנסייה (Mehran Kohansieh), ובילדותו, בשנות ה-70, עלה עם משפחתו לישראל, והתגורר ולמד בחיפה.

בבגרותו היגר קוהאן לארה"ב, ובשנת 2005 ייסד את קבוצת KRIG (קוהאן ריטייל גרופ אינווסטמנט), שבסיסה בגרייט נק (לונג איילנד) שבניו־יורק. אסטרטגיית ההשקעה של הקבוצה, נכתב בתשקיף שלה, "מבוססת על זיהוי נכסי נדל"ן מניב מסחרי אשר בעליהם מצויים במצוקה פיננסית, או הנמכרים במסגרת הליכי כינוס ומימוש שיעבודים".

חלק ניכר מהעסקאות של קוהאן בשנים האחרונות, כך מפרט התשקיף, מתאפיינות ברכישות של נכסים במחירים אטרקטיביים, "המלוות במקרים רבים בהשבחת הנכס הנרכש תוך הצפת ערך מהותית בזמן קצר יחסית לאחר הרכישה. עסקאות שכאמור מאופיינות בקבלת החלטות מהירות, השלמת עסקה בלוח זמנים קצר ביותר, פעמים רבות ללא התניה בהשגת מימון בנקאי או ביצוע בדיקות ממושכות. עריכתן של עסקאות אלו כאמור דורשת מומחיות גבוהה, יכולת קבלת החלטות מהירה ונזילות גבוהה".

עוד נכתב כי קוהאן פועלת לשיפור ביצועי הנכסים באמצעות תוכנית השבחה ייעודית, התייעלות תפעולית, מיתוג מחדש, אופטימיזציה של תמהיל השוכרים, וזאת "במטרה להעלות את שיעורי התפוסה, להגדיל את תזרים המזומנים ולשפר את מעמד נכסיה בשוק".

ממועד הקמתה, הודגש בתשקיף, רכשה קוהאן נכסים מניבים בהיקף השקעה מצטבר של למעלה מ־2.2 מיליארד דולר, כאשר פורטפוליו הנכסים שהיא מנהלת כולל כ־35 נכסים הממוקמים ב־19 מדינות בארה"ב ובשווי הוגן של כ־710 מיליון דולר.

בכתבה באתר הנדל"ן "דה ריל דיל" מלפני ארבע שנים, נכתב כי קוהאן הוא "לרוב הבעלים האחרון שקניון רואה (Often the last owner a mall sees)", כלומר התחנה הסופית לפני הסגירה שלו. יועץ נדל"ן בשם ניק אגלאניאן אף השווה את פועלו "למגרש גרוטאות בחייו של רכב".

קוהאן עצמו לא ממש הכחיש: "אנחנו לא יזם", אמר למועצת העיר ברנסוויל שבמינסוטה בהתייחס למרכז קניות שרכש בסכום נמוך, "אנו לא מנסים לפתח מחדש את הנכס". ואכן, בתוך פחות משנה פיצל את המתחם כדי למכור חלקות ולהחזיר כסף למשקיעים.

לקוהאן היה עד לפני כשנתיים קשר עם אחד מבכירי שוק ההון הישראלי - בין השנים 2021 ל־2024 הוא ניהל מרכזים מסחריים בארה"ב עבור חברת הנדל"ן המניב סאמיט, של זוהר לוי. לפי הדיווחים, קוהאן סייע בניהול הצד התפעולי של הנכסים שרכשה סאמיט, עד שזו פיתחה פעילות תפעולית עצמאית משלה, והקשר בין הצדדים נותק.

וזו כנראה הבעיה המרכזית בהנפקות הללו: ממשל תאגידי לקוי המאפשר לבעלי חברות ה-BVI לעשות בהן כבשלהם ולהוציא מהן כסף לטובת עסקיהם הפרטיים לאחר הגיוס בישראל.

מדובר בחברות שהתאגדו טרם ההנפקה באיי הבתולה הבריטיים, ושאליהן מעבירים הבעלים (בדרך כלל אנשי עסקים יהודים-אמריקאים) חלק מנכסי נדל"ן שברשותם לצורך גיוס החוב בת"א. "אלה חברות שהוקמו בעיקר לצורך זה, הממשל התאגידי שלהן לא צמח לאורך זמן בצורה אורגנית כמו לחברות רגילות. כל הדירקטוריון של החברות וההנהלה הוקם רק לצורך הקמת החברה הזו, וכך נולדות בעיות", אומר גורם בכיר בשוק.

​בדיקת גלובס מעלה כי המשקיע הגדול בהנפקת האג"ח של קוהאן היה בית ההשקעות מור, שבאמצעות קופות הגמל וקרנות הנאמנות שלו השקיע 146 מיליון שקל - יותר משליש מהכסף שגייסה חברת ה-BVI. מור הוא גם המוסדי ששם הכי הרבה כסף על הנפקת סימד (190 מיליון שקל, כמעט משליש מכספי ההשקעה שם), ובסך הכול השקיע מעל 330 מיליון שקל בשתי החברות.

הפניקס שמה 47 מיליון שקל בקוהאן. בית ההשקעות מיטב השקיע בה 39 מיליון שקל (והוא הגוף השני בסימד, עם 86 מיליון שקל). במקום הרביעי נמצאת כלל ביטוח עם 27 מיליון שקל, ואחר כך בית ההשקעות אלטרנטיב עם 11 מיליון שקל ומגדל שוקי הון עם 8 מיליון שקל.

ממור נמסר בתגובה: "בית ההשקעות מקפיד על אנליזה וניהול השקעות מקצועי ואחראי, כולל בדיקות נאותות טרם ביצוע ההשקעה, אולם אנליזה, טובה ככל שתהיה, לא יכולה לחזות מעשי הונאה לכאורה, אשר ברור לכולם שצריך להרחיקם משוק ההון הישראלי. כחלק מכך, החברה רואה בחומרה כל פגיעה באמון המשקיעים.

"באשר לחברת קוהאן פרופרטיס, להערכת בית ההשקעות, ובהתאם למידע העומד לרשותנו, סדרת האג"ח של קוהאן מגובה בין היתר בביטחונות של נכסים מניבים, הון ונכסים אשר מבטיחים עמידה בהתחייבות למשקיעים".

בעקבות האירועים שנחשפו, החליט דירקטוריון קוהאן, בראשות צופית הראל, לשעבר מנכ"לית חברת הנדל"ן המניב אספן, על מינוי קצין הציות של החברה, ערן קנטי, כמורשה חתימה נוסף בחשבונות החברה וכלל החברות הבנות. עוד הוחלט על מינוי סמנכ"ל כספים חיצוני, ועל דיון בוועדת הביקורת בריבית שיישא בה בעל השליטה על הפקדותיו בחברה. רק ששוב נשאלת השאלה - מדוע בדיעבד? הנהלת החברה הייתה יכולה לדרוש זאת מראש.

ואולי כאן גם מגיע הכשל של רשות ניירות ערך, מי שאמורה לפקח על ההנפקות בבורסה. אומנם הרשות מבצעת בדיקות לחברות שבהן היא מרגישה שיש ממשל תאגידי לקוי משהו, אך זו בדרך כלל אכיפה המתבצעת בדיעבד. היא גם מבקשת מקרנות הנאמנות להסביר לה את מניעי ההשקעה שלהן.

אלא שהכסף הגדול שמנהלים הגופים המוסדיים, ואולי התחרות על התשואה, מביאים אותם להיכנס גם להרפתקאות כמו רכישה של אג"ח BVI, המבטיחות תשואה גבוהה יחסית לאג"ח של חברות מקומיות בדירוג דומה, אך גם נחשבות מסוכנות יותר.

מי שהובילה את הנפקת קוהאן היא חברת אי.בי.אי חיתום, בניהולם של עופר גרינבאום ושי נבו. חתם מוביל בשוק אינו מנסה לייפות את המציאות, ואומר לגלובס כי "חתמים בהגדרה הולכים לשם כי אלה חברות יותר מתגמלות (מבחינת העמלה). זה שוק הרבה פחות תחרותי מאשר החברות הישראליות".

יזמי חברות ה-BVI מוכנים לשלם לחתמים המקומיים עמלות גבוהות במיוחד, שכן גיוסי האג"ח בת"א מתבצעים בריביות נמוכות משמעותית מעלויות המימון שהן יכולות לקבל בארה"ב, וחוסכים להם הרבה כסף.

אותו חתם מוסיף, כי "רמת הבדיקות והערנות של החתמים, וגם של רשות ני"ע, הרבה יותר גבוהה בחברות אלה מאשר במקומיות, ובכל זאת הרבה יותר קשה בהגדרה לפעול מול חברות שמגיעות מחו"ל".

עבור הובלת הנפקת האג"ח של קוהאן קיבלה אי.בי.אי חיתום עמלה של יותר מ-12 מיליון שקל (כ-3% מכספי ההנפקה). את ההנפקה של חברת סימד שקרסה הובילה חברת אינפין חיתום של יהונתן כהן, שגרפה 15 מיליון שקל (2.5%).

גורם בשוק מעריך, כי "האירועים של סימד וקוהאן יעורר יותר חשדנות אצל הגופים המנהלים בהנפקות ה-BVI הבאות. התוצאה לצערנו היא שניתוחים כלכליים לא עוזרים, וקשה לסמוך על חברות כאלה. גם משקיעים שחושבים שאג"ח חדשה היא טובה ייזהרו יותר".

ובכל זאת, בשוק מבקשים להגיד ש"יש בישראל עשרות חברות BVI, זה לא שכולם רמאים. יש הרבה חברות שהחזירו את הכסף ונתנו תשואה טובה למשקיעים. אבל המחיר של הפרשות האחרונות צריך להיות הידוק הרבה יותר קפדני של הרגולציה על חברות BVI".

לחיצה על הנושא תוסיף אותו לרשימת "הנושאים שמעניינים אותי", שם ניתן לקרוא ולנהל את ההתראות כשמתפרסמת כתבה בנושא.

לצפייה בכתבות וניהול הנושאים, יש ללחוץ על כפתור בסרגל העליון

קרא את הכתבה המלאה במקור